Inventário com imóvel em Curitiba

O imóvel continua registrado no nome de quem faleceu?

Enquanto o inventário não é concluído, a matrícula permanece em nome do falecido. O bem não pode ser vendido, doado, dado em garantia nem financiado, e os herdeiros muitas vezes seguem pagando IPTU, condomínio e manutenção de um patrimônio que ainda não podem administrar livremente.

A herança se transmite aos herdeiros no instante da morte (art. 1.784 do Código Civil). O inventário individualiza o que cabe a cada um e permite levar essa transmissão ao Registro de Imóveis. Sem esse último passo, o direito existe no papel, mas não aparece na matrícula.

Matrícula regular ou com pendências: o que muda

Imóvel com matrícula regular

Quando a matrícula está atualizada e em nome do falecido, o trabalho se concentra na avaliação do bem, no recolhimento do ITCMD e na definição dos quinhões. A partilha pode atribuir o imóvel a um herdeiro, com reposição em dinheiro aos demais, ou mantê-lo em condomínio.

Imóvel com pendência de regularização

É frequente descobrir, na abertura do inventário, construção não averbada, área divergente da matrícula, compra por contrato particular sem escritura ou um inventário anterior, do avô ou de um primeiro cônjuge, que nunca foi concluído. Nesses casos, a regularização registral precisa caminhar junto com o inventário, ou a partilha não consegue ser registrada. Veja também regularização de imóveis.

Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Antes da partilha, o que existe é o espólio: um conjunto de bens indivisível, ainda sem titularidade individual. A venda direta do imóvel, nessa fase, não é possível.

Existem, porém, caminhos jurídicos:

• Alvará judicial: no inventário judicial, o juiz pode autorizar a venda, mediante justificativa.
• Cessão de direitos hereditários: por escritura pública (art. 1.793 do Código Civil), o herdeiro transfere a terceiro a posição que ocupa na herança. Exige cautela redobrada, porque produz efeitos diferentes da venda do imóvel em si.

Qual instrumento cabe depende da estrutura do caso, do número de herdeiros e da fase do procedimento.

Por que o imóvel exige atenção jurídica específica

Diferentemente de saldos bancários e veículos, o imóvel só se transfere pelo registro, e o registrador faz análise própria do título apresentado. Uma partilha mal redigida é recusada no cartório, e a correção custa tempo e dinheiro. Três pontos concentram os problemas mais comuns:

• Descrição do bem: a partilha precisa reproduzir com exatidão a descrição da matrícula. Divergência de metragem, confrontantes ou número gera exigência do cartório.
• Bens esquecidos: imóveis que aparecem depois de encerrado o inventário exigem sobrepartilha (art. 669 do Código de Processo Civil). Um levantamento inicial cuidadoso evita esse retrabalho.
• Imóvel em outra comarca ou outro estado: o inventário tramita no foro do último domicílio do falecido, mas o registro é feito no cartório de cada imóvel. A coordenação entre esses atos faz parte do trabalho.

Como funciona, na prática

1. Análise inicial: leitura das matrículas, dos documentos e da situação dos herdeiros para definir o caminho.
2. Reunião de documentos: certidões, documentos dos herdeiros e do falecido, relação de bens e dívidas.
3. ITCMD: avaliação dos imóveis, declaração e recolhimento do imposto estadual.
4. Partilha: definição de como cada imóvel será atribuído.
5. Formalização: escritura no cartório ou sentença do juiz.
6. Registro: apresentação do título no Cartório de Registro de Imóveis de cada bem.